blog不動産メモ #6「査定②」
こんにちは。
羽賀不動産アシスタントの羽賀です。
前回は「査定」を取り上げました。
お客さまにとって不動産査定は売却への入り口にあたり、不安につながりやすいと思うので、
もう少し深堀りをしたいと思います。
弊社HPでご紹介している
「査定時にチェックされるポイント」を取り上げてみましょう↓
査定時にチェックされる項目
査定額に反映されるのは、次のような項目です。
| 築年数 | 築年数が古くなればなるほど、査定額は下がります。一般的に戸建ての場合は約20年、マンションの場合は約45年で査定額がほぼゼロになります。 |
|---|---|
| 間取り | 特殊な間取りではなく、一般的な間取りのほうが売りやすく高評価になります。 |
| 立地 | 近隣に公共交通機関や病院、大型商業施設、有名小学校などがあると高評価になります。一方で、ゴミ処理場や墓地などの嫌悪施設があると評価は下がります。 |
| 土地の形 | 正方形や長方形など四角形の土地は高評価になります。台形や三角形、旗竿地などの場合、土地の使い方が制限されてしまうため、評価が下がります。 |
| 眺望 | 高台にあって富士山や海が見えるような眺望は評価が高くなります。「この窓に沈む夕日が素晴らしい」など、お住まいの方だからこそ伝えられるメリットを用意しておくとよいでしょう。 |
| 日当たり | 査定時には日当たりのよさが重視されます。戸建ての場合、建物2階部分への日当たりが悪いと、評価が下がってしまいます。また、将来高層ビルの建築が予定されているなどの場合も評価は下がってしまう可能性があります。 |
| 外壁 | 戸建ての場合、外壁の劣化によってひびが入っていたりチョーキング現象が起こっていたりすると、査定が下がる恐れがあります。 |
| 共有スペース | マンションの場合、エントランスや廊下、エレベーターなど共有部分の管理が行き届いているかどうかもチェックのポイントです。 |
売却の基本知識｜査定時のポイント｜羽賀不動産 (hagafu.jp)
今回はこの中からいくつかを取り上げ、解説したいと思います。
◆築年数
価格査定時の重要ポイントの一つ目です。
古くなるほど査定額が下がるのには、
裏付けとなる計算式があります。
そこで用いられる税法上の法定耐用年数では、
〇木造住宅は ２２年
〇鉄筋コンクリート造等の住宅用建物（マンション等）は ４７年
と、国によって決められています。
場合によっては土地の評価額のみで査定金額を出すことになるので、
お客さまが思うより低い査定金額となるケースもあります。
◆間取り
時代の傾向は間取りにも反映されるので、売却時に人気の間取りであれば高く売却できる可能性は高くなります。
例えばマンションの場合、
ファミリー層の生活に適した2LDKや・３LDKは、新居を検討される若いご夫婦から多くご希望いただく傾向があります。
3LDKは特に人気があるため、査定金額も比較的高めになりますが、その分販売数も多い点が気になります。
収納が多い・適度な部屋の広さ・家事導線がスムーズ
など、生活のしやすさにまつわるその不動産の長所をアピールすることで、スムーズな販売につなげることができます。
一方、4LDKのようにマンションでもかなり広い不動産の場合、
価格が高額になり、買主様が見つかりにくい場合もあります。
その際は買取といった選択肢もありますので、ご相談いただければと思います。
◆土地の形
これも重要なポイントです。
正方形や間口が広い長方形のような土地は整形地と呼ばれ、評価が高くなります。
理由は建造物や駐車場などで使用する際、土地が利用しやすくなるためです。
広さが十分あり、住宅建築に有用な場合、
さらに評価は上がります。
また、台形や三角形、旗竿地など形状の変わった土地の場合。
低評価になることは多いですが、
広さが十分である場合など、
条件によってはそれほど低くはならないケースもあるので注意が必要です。
◆道路
まず、建築物の敷地と道路の接し方がポイントになります。
「敷地は幅員4mの建築基準法上の道路に2m以上接する必要がある」
ことが定められているので、
当てはまらない場合はまず建物が建てられません。
また、前面道路の幅員が狭く、大きな建築物を建てること自体が難しい場合もあります。
これらは査定時、どうしても低い評価になってしまいます。
さらに道路で言えば、
土地と道路の高低差もポイントの一つです。
道路より土地の方が低い場合、下水のポンプアップが必要になることなどにより、価格は低くなりがちです。
道路より土地の方が少し高いくらいの場合は、査定評価にはあまり影響しません。
少しでも安心してお取引きができるよう、
お役立ていただければ幸いです。
どうぞよろしくお願いします。
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